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Q.父親が初期ガンの診断を受けました。父親は不動産を所有していますが、相続対策はどうすれば良いですか?

父親は、東京都品川区内に①166.33㎡②141.61㎡、合計307.94㎡の土地(現状:駐車場)を所有しており、このままでは多額の相続税が掛かります。
良い相続対策を教えて下さいませ。
現在、借家住まいです。
家族構成は、父母と子供2人の計4人です。
参考に、土地地積測量図を添付致します。
添付ファイル①118-171

[添付ファイル]

専門家の回答

神田博司  宅地建物取引士 不動産コンサルティングマスター

東京 > 新宿区

相続に備えて、境界確定&確定測量(土地家屋調査士の仕事)を行い、不動産の価値を査定(不動産鑑定士の仕事)し、相続税(税理士の仕事)の計算をします。
不動産資産が、相続税の基礎控除(3000万円+相続人×600万円)を超える場合には、銀行や信用金庫から住宅ローン(住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの仕事)を組み、新たな賃貸用不動産を土地に建設(一級建築士の仕事)し、借り入れを増やす節税方法が有ります。
その際は、土地家屋調査士&司法書士が登記を行います。
そして、遺言書を作成(弁護士の仕事)します。
その後、賃貸不動産の客付けをし、父親が逝去された際に相続税が発生した場合は売却(宅地建物取引士の仕事)して相続税を支払う可能性が有ります。

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山田太郎  土地家屋調査士

東京 > 品川区

添付ファイル118-171を見ると、昭和50年代作成の地積測量図で、土地面積も不正確ですね。
正しい土地面積と土地の価格を確定するには、官民と民民の境界確定と境界石の設置を実施した上で確定測量が必要です。
確定測量をされない場合で売却される際には、売買契約書に公募売買の特約を付ける必要が有ります。
建物を建設される際には、表示の登記の御相談にも応じます。

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山田次郎  不動産鑑定士

東京 > 品川区

区道582号線と、区道583号線は、両方とも1㎡当たり500,000円(平成29年度・路線価地図)であり、どちらを前面道路にしても資産価値は同様です。
土地の路線価ですが、1㎡50万円で計算すると、50万円×307.94㎡=1億5,397万円です。
実勢価格では、2.5倍程度の3億8,000万円程度になります。
4m道路に接道しているので、建蔽率は160%、容積率は60%になります。307.94㎡×0.6=184.64㎡が建築面積になり、307.94㎡×1.6=492.704㎡の建物が建設可能です。
もちろん、斜線制限や日影規制等により一部制限される可能性はございます。

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山田三郎  税理士

東京 > 品川区

相続税についてですが、神田博司氏の記述通り、相続税の基礎控除3000万円+相続人3人×600万円=4,800万円になります。
相続税は、1億5,397万円(路線価)-4,800万円(基礎控除)=10,597万円が課税対象額になります。妻は52,985,000円は課税対象になり、1億6000万円未満なので配偶者控除で相続税0円。
子供は1人当たり、26,492,500円(課税対象)×15%-50万円(控除額)=3,473,875円、2人で6,947,750円が相続税納税額です。
相続人が住んでいる土地では無いので、小規模宅地の特例が利用出来ず、ダイレクトに約700万円もの相続税が掛ってしまいます。

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saitouhana さん

東京 > 品川区

先生がた、御回答ありがとうございます。
約700万円もの相続税が掛かるとは、参ります。
専門家の先生方、どうにか、相続税を少なくする良い方法はございませんか?

山田四郎  五井銀行 住宅ローン担当 住宅ローンアドバイザー&ファイナンシャルプランナー

東京 > 新宿区

駐車場そのままでは課税評価額は固定資産税評価額そのままですが、マンション一棟を建てれば「貸家貸付地」になり更に評価額を下げれます。
更に建物建設にアパートローンを組むと、ローン借金分は相続財産から差し引けるので課税評価額を引き下げる事が出来て、相続税も安くなりますよ。
土地は1億5,397万円×0.82%(貸家貸付地の評価額減額)=1億2,626万円が課税対象になります。
建物は、山田二郎先生の計算通り、建築可能面積492.704㎡(149坪)をRC建坪単価80万円で計算すると、11,920万円を借金に出来て、建物11,920万円×0.6(固定資産税評価額での減額)=7,152万円×0.7(借地権割合)=5,006万円が建物評価額になります。
1億2,626万円+建物5,006万円=1億7,632万円(不動産課税評価額)-11,920万円(アパートローン)=5,712万円-4,800万円(基礎控除)=912万円が課税対象額になり、妻の相続分は912万円×0.5=456万円で配偶者控除により相続税0円。子供1人当たり228万円の相続分で228×0.1=22.8万円の相続税、2人で約46万円の相続税になります。
相続対策前の約700万円-46万円=654万円もの節税になりますよ。

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山田五郎  太陽建設 一級建築士

東京 > 港区

一級建築士の山田五郎です。
307.94㎡の土地に対して、184.64㎡が建築面積、307.94㎡×1.6=492.704㎡の建物をRCで建てる建築図面を数パターン提示させて頂く事も可能です。
収益性と、これからの核家族化時代を考えると有望な、1LDK主体の間取りを提案させて頂きますね。
よろしく、御検討お願い致します。

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山田六郎  司法書士

東京 > 品川区

品川法務局の近くに事務所を構えて居る、山田六郎です。
建物新築の際の所有権保存登記はお任せ下さい。 山田太郎先生とも過去に取引がございますので、表示登記→所有権保存登記、とワンストップで迅速な登記が可能です。
登記の必要書類、費用の概算はお気軽に御相談下さいませ。

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神田博司  宅地建物取引士 不動産コンサルティングマスター

東京 > 新宿区

建物が完成致しましたら、弊社にて満室になるように客付けさせて頂きますね。
弊社では、ホームズ&スーモ、ヤフー不動産を宣伝媒体に利用して、客付けをしております。
早期の満室を御期待下さいませ。
家賃の5%にて、集金管理全般をお手伝いする事も可能です。
将来的に、相続税の支払い等により不動産売却が必要な場合には御相談下さいませ。

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山田七郎  弁護士

東京 > 港区

相続問題を専門に手掛おります、山田七郎と申します。
お父様が亡くなられた事態に備えて、公正証書遺言の作成を強くお勧めさせて致します。 公正証書遺言の利点は、自筆証書遺言や秘密証書遺言と違って、公証役場で作成し管理されるので偽造の可能性が皆無です。
不動産については、不動産を共有で所有権を持つ包括遺贈をすると遺産分割協議で揉める可能性が有るので、相続財産を特定させる特定遺贈をお勧め致します。
詳しくは、詳細なヒアリングを行った上で、最良の方法論を提示させて頂きますね。

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山田八郎  五井信託銀行 遺言信託サービス担当 ファイナンシャルプランナー

東京 > 新宿区

五井信託銀行の遺言信託サービス担当山田八郎と申します。
弊社のサービスと致しましては、遺言書の作成までは、弁護士の山田七郎先生と同様ですが、付随して、遺言書の 内容の実行までを行います。例えば、逝去されたお父様の金融財産の各相続人への振り込みの実行、不動産の分割 登記まで実行致します。弊社は複数の担当者が、確実に業務を遂行する確実性がございます。
一度、サービスの内容について御説明させて頂く機会を作って下さると幸いです。

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saitouhana さん

東京 > 品川区

専門家の皆様、有意義な御回答ありがとうございました。 是非、回答して下さった先生方に、プロフィールページの連絡先から、営業時間内に、電話かメールにて御相談させて頂きますね。
御協力ありがとうございました。

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